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臨沂河東城市建設投資集團有限公司經區政府批準于2018年1月31日成立

新聞資訊

臨沂河東城市建設投資集團有限公司經區政府批準于2018年1月31日成立

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通知公告
2018/01/22
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【摘要】:
國土資源部、住房和城鄉建設部制定《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》,同時確定了第一批開展試點的13個城市,包括北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等。
前 言
  國土資源部、住房和城鄉建設部制定《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》,同時確定了第一批開展試點的13個城市,包括北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等。而在此之前,相關部門已有此類政策出臺,2015年11月,國務院辦公廳印發的《關于加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》將公寓納入可用租房的服務業;2016年3月財政部和國家稅務局頒布《關于全面推開營業稅收改征增值稅試點的通知》將長租公寓所在的生活服務業納入到營改增試點,利用減免稅務的手段推進租房服務業;2016年4月和6月印發的《關于印發促進消費帶動轉型升級行動方案》和《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》鼓勵房地產公司進行住房租賃業務;2017又有三個重要的政策發布,它們分別是住房和城鄉建設部就《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》公開征求意見;7月份九部門印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,以及利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》,正式拉開了住房租賃市場興起的道路。而城投公司參與住房租賃市場的情況也早有先例,例如武漢城投集團聯合武漢地產集團、武漢地鐵集團等5家市屬國有企業,利用自身優勢,第一批開展規模化、集約化、專業化、規范化的住房租賃經營。
  一、城投公司進入住房租賃市場的天然優勢
  (一)地方政府的政策支持
  住建部和國家發展改革委員會等部門聯合發布的《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,明確支持各地政府將住房租賃業務納入其日常經營領域,甚至還可以徹底轉型為住房租賃企業。將名下閑置的廠房、商業辦公用房等,按規定改造為可供出租的房屋。各地政府積極響應《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》的政策,例如上海在國資運營研究院舉辦的“國企推進住房租賃市場發展研討會”,發現上海住房租賃市場存在體系上不完善,供求上不對等,租賃關系上不穩定等問題,為國企參與住房租賃市場提供了契機。上海華誼集團就是國企參與住房租賃市場的首批參與者,作為一家化工企業集團,本身擁有眾多的物業,利用住房租賃業務,成功盤活了存量資源。而南京政府同樣是住房租賃市場的積極推動者,南京市最新出臺的《南京市住房租賃試點工作方案》就明確提到,要扶持國有企業發展規模化租賃,同時明確2017年國有規模化住房租賃企業要不少于14家。為了進一步鼓勵國有企業參與住房租賃市場,降低租賃成本,《南京市住房租賃試點工作方案》還針對國有廠房和商業辦公房改建的租賃住房實行水電氣民用價格。由此可見,未來住房租賃市場會得到更多的政策支持。而城投公司作為地方政府的第一大國企,理所應當的會享受到地方政府關于住房租賃市場更多的優惠政策。
  (二)城投公司的資產構成
  國企參與租賃市場,優勢在于土地和房源,而城投公司作為地方綜合實力較強的國有企業,土地和房源的優勢更是不言自明。與此同時,城投公司的實力一般與地方政府經濟發展水平掛鉤,越是經濟發達的城市,它的城投公司資產實力越是雄厚,地方政府基本上會將有價值的國有資產全部裝入城投公司名下。將資產裝入城投公司的意義在于,推進政府優質資產調整布局、優化結構,做大做實做強城投公司,提升資產運行效率與效益。于是城投公司的資產會包括很多的城市儲備土地、旅游風景地、博物館、保障房、各種辦公性住房、原本屬于各個局委的經營性房產和標準化廠房。這眾多的土地和房屋等優勢的城投公司,隨著住房租賃市場相關政策不斷加碼,都可以將閑置的標準化廠房、商業用房、閑置的經營性房產改建為租賃住房。這對于城投公司而言,既可以增加地方房源供應盤活城投公司的存量資源,又可以增加城投公司的經營性收入。
  (三)城投公司的責任使命
  城投公司是為了深化投融資體制改革,遵循市場發展的要求而打造的投融資平臺,它的目標在于做好地方政府的產業布局和經濟經濟結構戰略性調整工作,加快城市基礎設施建設,將城市發展中的政府行為變成企業行為。于是城投公司便可作為城市資源、資產和資金市場化的載體,接受地方政府委托或責任使命全面整合地方政府國有資源、資產、資本和資金,負責城市資產優化配置和保值增值,而將國有經營性住房和閑置的廠房改建為住房進行租賃,就是國有資產保值增值的重要手段。同時,作為地方政府出資人的代表,城投公司來負責授權國有資產投資與經營的相關活動,住房租賃業務也屬于國有資產投資與經營活動,據相關統計,美國和日本現在租賃住房的占比可能占到整個房屋占比35%。在中國,這個占比大概在18%到19%,在上海,這個占比是24%。發達國家租賃的交易市場占比非常大,而目前中國的占比比較小,所以未來住房租賃市場的前景比較光明。此外,城投公司最重要的一個職能是依據地方政府經濟發展規劃和市政府要求,支持城投公司的地方政府基礎產業和設施的建設與發展,未來住房租賃市場的發展離不開地方政府的支持,而城投公司作為地方政府出資人的代表,它對于支持住房租賃市場的發展,責無旁貸。
  二、城投公司進入住房租賃市場積極性意義
  (一)城投公司進入住房租賃市場對地方政府的作用
  1、幫助地方政府穩定房價,履行國企的責任
  2016年上半年,中國的房地產市場可以用“瘋狂”兩個字來形容,一線城市北京、上海、廣州和深圳房價持續性上漲,地方政府掛拍出讓的土地價格頻頻刷出新的高度,地王也成為了2016年的代名詞。二線城市的漲幅也不遑多讓,南京、合肥、武漢等二線城市房價的漲幅甚至在全球房價漲幅榜上有名。各地政府為了抑制房價上漲過快的情況,頻繁地出臺各種限制性政策,利用社保、戶口和貸款等手段。雖然短期來看效果比較顯著,但是長此以往對于中國的經濟發展會產生不利的影響。房價上漲過快,不可否認的是背后存在各種投行性行為,但是供求失衡是根本原因。城市的發展離不開人口的增長,但是人口的增長又會帶動城市房價的上漲。住房租賃政策的出臺對于地方政府抑制房價有著積極的意義,全球各著名城市在應對房價上漲過程中,住房租賃都立下了汗馬功勞,日本東京和美國紐約的住房租賃市場比例達到35%,而中國只有18%左右,地方政府發展住房租賃市場,完全可以依靠地方城投公司,它們的優勢在于土地和資源。城投公司參與租賃市場,可以迅速的提高地方的住房租賃比例,起到穩定房價的作用,同時還能彰顯國有企業的責任感。
  2、規范中介市場,推動住房租賃業務持續健康發展
  中國住房租賃市場供不應求的背后是巨大的市場蛋糕,隨著房地產存量時代的到來,大量的房地產開發商自持物業,開發長租公寓品牌。專業租賃機構經過資本投資加持后,正在成為租賃市場的主流房東。但是不可否認的是國內租賃市場仍然處于自發狀態,絕大多數的能夠提供住房供給的房源都屬于二手房源,而新房租賃市場基本不存在。同時,對于眾多租房者而言,面臨生活成本高、租房貸款限制條件多、出租關系不穩定等問題。城投公司進入租房租賃市場有望改善這些情況,首先城投公司是地方政府的代表,它很多的操作都政府性行為,履行地方政府政策文件精神。而目前隨著《關于印發促進消費帶動轉型升級行動方案》、《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》和《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》等文件的出臺,城投公司肯定會依據國家相關政策做好住房租賃市場。其次,從城投公司本身而言,做好住房租賃業務,規劃中介市場,才能保證獲得持續的贏利空間。
  3、助力地方政府引進和吸引人才,提供有效的住房保障機制
  地方經濟的發展離不開人才,地方政府在招攬吸納人才的時候,住房問題是第一要素。各地政府出臺相關政策積極應對,例如杭州市政府出臺的《杭州市區高層次人才住房保障政策解答》的通知、臨沂市出臺的《臨沂市引進高層次人才住房保障 暫行辦法》、慶陽市出臺的《慶陽市引進急需緊缺高層次人才住房保障辦法(試行)》等都體現出地方政府利用住房引進人才的政策。但是地方政府解決的更多是高層次人才的住房問題,而一個城市的發展高層次人才只是一個方面,還需要各種各樣的中層次人才。但是受困于地方政府財力有限,無法解決眾多人才的住房問題,租房就成為比較好的選擇。城投公司進入住房租賃市場,利用自己的土地和資源優勢開展住房租賃業務,并依據政府的相關政策性文件意見,對于適合條件的人才實行適當優惠政策,降低人才的租房成本,提供有效的住房保障機制,助力地方政府引進和吸引人才。
  (二)城投公司進入住房租賃市場對自身的意義
  1、增加公司新業務,獲得穩定的現金流
  城投公司未來的業務布局除了現有城市建設等,第三產業業務也是不可或缺的,尤其是現代服務業,它是推動經濟轉型升級的重要引擎,具有高人力資本、高技術和高附加值的特點。2007年國務院《關于加快發展服務業的若干意見》及2008年國務院辦公廳《關于加快發展服務業若干政策措施的實施意見》,為服務業加快發展奠定了良好政策基礎。自2013年下半年以來,國務院相繼出臺了加快促進養老服務業、健康服務業、文化創意和設計服務與相關產業、現代保險業、旅游業、生產性服務業、科技服務業、服務貿易、物流業、金融業、信息服務等產業的指導意見,隨著這些政策文件的落地,勢必掀起服務業發展的熱潮,進而帶動現代服務業的大發展。而住房租賃業務是城投公司未來參與第三產業發展的重要抓手,城投公司通過布局住房租賃業務,以及其他產業來實現“政府化主導、專業化實施、市場化結算、綜合化考核”的思路,打造“職能清晰化、經營實體化、運作市場化、人員專業化、管理規范化”的國有公司,健全“引血”、“造血”和“輸血”功能,建立“借、用、管、還”一體化的投融資機制,提升公司經營管理能力和可持續投融資能力,實現平臺公司市場化轉型發展。
  2、盤活城投公司存量,有效利用國有資產資源
  大多數城投公司通過全面、真實、準確和有效盤點地方政府性資產資源及國有企業的存量資產裝入城投公司,打造成國有資本投資運營平臺,運用國有資產進行妥善投資和運營地方政府內的國有資產。目前城投公司各類土地、標準化廠房和經營性房產相對分散,一定程度上存在國有資產資源管理不規范現象。很多城投公司沒有很好的利用現有資產和資源,不但沒有使國有資產保值增值,反而造成了國有資產的貶值。城投公司旗下眾多的土地、經營性房產和閑置的廠房改造成為住房開展租賃業務,不僅可以盤活城市存量資產,實現發掘資產的協同利用價值,而且還可以實現城投公司相關資源到資產、資產到資本、資本到資金的轉變,確保國有的資產保值增值,更好地推動城市建設發展。各地城投公司應結合公司當前情況,統籌規劃、精心組織、逐步推進、穩步實施。按照“保存量、改增量”、“淡化過去,著眼未來”的要求,針對開展住房租賃業務可能存在的問題做好調研,制訂科學易操作的解決方案,確保住房租賃業務能夠持續高效的發展。
  3、拓寬融資渠道,降低融資成本
  住房租賃業務的發展會是未來房地產產業的政策重點之一。在上述政策的推動下,可預測住房租賃市場發展潛力巨大。但是根據以往的發展經驗而言,融資渠道單一是住房租賃企業面臨的主要困境之一。對于城投公司而言,如果按照以往的融資渠道來參與住房租賃業務,會加大城投公司融資壓力。為了保證住房租賃市場的良性循環,各地政府紛紛出臺相關政策,保證企業開展住房租賃業務的融資來源。例如深圳、杭州等地出臺的租賃新政中,均提出加大對住房租賃的金融支持。未來城投公司開展住房租賃業務時,可以通過政策性銀行獲得基準利率的政策性貸款。城投公司還可以通過資產證券化(ABS)以及REITs融資方式進行住房租賃業務,這兩種融資方式未來會成為主要的融資方式。資產證券化(ABS)目前已經廣泛應用于城投公司各個業務領域的融資,相對而言,REITs融資方式比較新穎,未來可能會遇到稅收方面的難題。但無論是政策性銀行貸款,還是資產證券化和REITs融資,這幾種融資方式對于降低城投公司融資成本,拓寬融資渠道而言都有著積極性的作用。
  4、加快城投公司市場化轉型,推進城投公司版本升級
  中國現代集團通過研究分析近百家城投公司的樣本基礎上,制定了城投公司版本說明。同時,基于歷史背景、政策因素等方面對城投公司1.0版本到5.0版本進行了特征描述和要素識別。城投公司1.0到5.0版本的背后,實際上是城投公司市場化程度的區別,而城投公司市場化轉型,依靠的是城投公司業務布局。發展比較好的城投公司產業領域涉及基礎設施建設、土地一二級開發、資產經營、公用事業運營、產業投資、金融服務等,板塊化經營,建立明確的業務體系,呈現多元化特征。在中國的一二線城市,因規模巨大的流動人口和新就業人群,長期孕育著一個需求旺盛的住房租賃市場。據統計,我國流動人口達2.45億人,每年新就業的大學生為700萬人左右,可見住房租賃市場規模可達億萬級別。從事住房租賃業務,符合國家相關政策,也符合市場化發展的需要,最重要的是可以推進城投公司市場化轉型和版本升級。
  三、結論和建議
  城投公司進入住房租賃市場應按循序漸進的經營方針進行,第一步將公司旗下改造成本低、周期短的房產優先改造,以低于租房的市場價格,提供給政府引進的人才居住,獲得政府政策和資金支持。其次,利用政府政策和資金支持,擴大城投公司名下房產改造的范圍,并與知名中介機構合作,將住房推向市場,利用市場化手段發展住房租賃業務。未來如果城投公司住房租賃業務發展形勢良好,產生較多的利潤和現金流,可以進一步改造閑置的標準化廠房作為擴大經營住房租賃業務的對象。未來如果城投公司的住房租賃業務形成規模化發展,城投公司還可以組建自己的住房租賃公司,并下設中介機構,一方面可以增加公司營業收入,另一方面還可以增加就業。而中介機構不僅可以專營城投公司自身的住房租賃業務,還可以介入其他房源的租賃,甚至是二手買賣業務,間接幫助政府規范中介市場,穩定房價。最后,城投公司還可以建立自己的住房租賃系統,利用大數據進行業務拓展,牢牢把握住房租賃市場的時時動態,甚至還可以將住房租賃公司分拆上市。
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